• 這一兩年內,房價還會上升嗎?
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-11-18  /  瀏覽:312 次  /  

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在前幾日,國家統計局發布了10月份的70城房價。

在此次的數據中,有一個并不常見且值得我們注意的點,那就是一二三線城市房價環比漲幅全部出現回落。

而且是新房和二手房的價格環比漲幅均有所回落。

這在以前是很難出現的景象,也表明市場降溫的大背景下全國房價短期內整體上行的可能性也越來越弱。

支付能力被掏空

房子對于中國人的意義可能比世界上其他國家都要大,安居樂業、買房結婚、居有定所等等無不跟房子相關。

因此房地產也一直是我國家庭資產配置的首選,占比高達 71.5%,遠高于美國的 15.5%。

可以說在這個數據之下,居民的財富大部分都被固定在了房產上。

早在2008年金融危機之前,樓市杠桿并不大,大部分人都喜歡全款買房。

2009年之后,開始鼓勵貸款買房,然與此同時,房價也開始了一輪上升期,儲蓄率也是從那時候開始快速下降的,與之對應的是不斷攀升的居民杠桿率,當然從那之后居民杠桿率就居高不下。

但是,這種提前透支其實是有一個度的。

這一波瘋狂加杠桿帶來的房地產牛市到了2015年也偃旗息鼓。

可隨之而來的新一輪的去庫存、信貸刺激,還有棚改特別是貨幣化極大的鼓勵了民眾購房,實際上也是將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產市場。

簡單說來,就是居民儲蓄被不斷轉移到了樓市。

與此相關的一個明顯變化是,居民凈儲蓄開始出現持續下降的態勢。

首先來看儲蓄率的下滑趨勢:2018年我國國民儲蓄率為44.91%,與2008年的歷史高點(51.84%)相比,出現明顯下滑。

這種下滑趨勢還將持續下去。IMF預測,2023年中國國民儲蓄率將降至41.61%,較歷史峰值下滑10個百分點(參見下圖)。

在上一輪上浮之后,面對高額的首付和月供,民眾支付能力越來越有限,房價掏空六個錢包已是常態。

付完首付還有月供,在巨大的房貸壓力下,短期消費貸款也在高速增長,越來越多的人不斷在花未來的錢。

未來錢就那么好用?

根據央行發布《中國金融穩定報告(2018)》的相關數據顯示:

近年來,我國住戶部門債務水平呈不斷上升趨勢,個人住房貸款保持較快增長。

2008—2017年間,個人住房貸款余額從3.0萬億元增至21.9萬億元,占住戶部門貸款余額的比例保持在45%~54%!

但未來的錢就那么好用?

新增的儲蓄資源,大部分都沉淀在了房產中,不僅造成了低效率的資金使用,還新增了與之相比多出數倍的杠桿,

但這些杠桿最終還是要由整體經濟狀況買單。

如果杠桿達到償債極限,債務杠桿沒法繼續往上加了,將給銀行帶來非常大的風險,除此之外,之前的房地產金融化,還堆積了很大的金融風險。

歷史也曾證明,凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區,最終都要付出沉重代價;凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業,最終都會發現其實都很不劃算。

所以,這兩年,特別是今年正處在加大力度給房地產去杠桿,來降低樓市風險,但不得不說,實在是任重而道遠。

由于上一輪房價上浮,雖然信貸人數減少,但整體來看,每一單房貸的額度卻提升了,這就導致整體杠桿居高不下。

這在短時間內都很難解決。

金融風險解決不了,樓市就難以放松,這也是之前為何小笙說樓市橫盤時間不會短的原因之一。

漲不動了

好在去杠桿的第一步-----穩房價,算是達到了,目前漲價的城市也越來越少。

統計局數據顯示:新房方面4月、5月份環比上漲城市數量為67個,9月份縮減到53個,10月份又進一步減少到50個。

二手房方面,只有31個城市房價環比上漲,較9月份環比上漲城市數量減少9個,房價環比下跌的城市數量從9月份的28個進一步擴大到35個。

而目前也不會有刺激性政策出現,這一次的決心是非常大的。

除此之外,就房子總量來看,房子總體已經過剩,大部分地區的空置率不低,加上經濟增速永久性回落,人口老齡化逐漸加劇,生育率從二胎發布后也開始逐漸回落,支撐房價上漲的所有因素都在逐漸消失。

一些經濟狀況欠佳的城市之所以沒有快速下降,也只不過是因為限售、限跌等因素支撐,不讓產生大的波動而已。

居民手里錢包都被掏空了,連首付都付不起,未來預期也算不上太好,所以就算加杠桿也買不起,這樣的情況下,樓市顯然上漲乏力。

當然,說到底,經濟才是樓市的硬性支撐。

目前的錢都沉淀在房地產中,也影響了中國的產業升級和經濟結構的調整。

所以,只能逐漸使用新的動能,來替代之前的舊動能,驅動經濟的升級和發展。

未來的儲蓄和信貸資源,也將不再會往樓市傾斜,原有擠占的資源也會被逐漸從房地產中擠出來,流入新的經濟領域。

簡單來說就是錢不再流入房地產,而且房地產里面的錢也要流出來,流到新的產業,新的產業。

在這個過程中,不僅是市場漲不動了了,政策也不會允許漲。


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